Le bail : un contrat spécifique

Vous avez trouvé le logement qui vous convient ? Place à la signature du bail, aussi appelé contrat de location. Ce document fixe les droits et obligations du propriétaire et du locataire. Lorsque le logement devient votre résidence principale, il obéit à des règles précises.

Un contrat écrit, sur un modèle réglementaire

Le bail doit être établi par écrit, en autant d'exemplaires qu'il y a de parties. Son contenu doit être conforme au modèle de bail réglementaire. Lisez-le attentivement avant de signer : il n'existe pas de délai de rétractation une fois le bail signé.

La durée du bail

Pour un logement vide, le bail est conclu pour 3 ans minimum lorsque le propriétaire est un particulier, et 6 ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale (société, association). Une durée plus courte, d'au moins 1 an, est possible si le propriétaire prévoit de reprendre le logement pour des raisons familiales ou professionnelles mentionnées dans le bail. Pour un meublé, la durée est d'1 an, ou 9 mois si vous êtes étudiant.

Les informations essentielles

Le bail précise notamment l'identité des parties, la description du logement et de ses équipements, la classe énergétique (DPE), le montant du loyer et ses modalités de paiement, les charges et le dépôt de garantie. Il indique aussi la surface habitable : si elle est surévaluée de plus de 5 %, vous pouvez demander une baisse de loyer proportionnelle.

Les documents annexés

• le dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique, constat de risque d'exposition au plomb, état des installations d'électricité et de gaz de plus de 15 ans, état des risques et diagnostic bruit selon la zone ;
• une notice d'information sur vos droits et obligations ;
• l'état des lieux d'entrée, puis de sortie ;
• votre attestation d'assurance contre les risques locatifs ;
• pour un meublé, l'inventaire et l'état détaillé du mobilier ;
• le cas échéant, l'acte de cautionnement.

Les clauses interdites

Certaines clauses sont interdites et ne s'appliquent pas, même si vous avez signé. C'est le cas, par exemple, d'une clause qui impose le prélèvement automatique du loyer, qui vous interdit d'héberger des proches, ou qui prévoit des frais d'envoi de quittance.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail. Il ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide et 2 mois pour un meublé ; il est interdit en bail mobilité. Si vos revenus sont modestes, l'avance Loca-Pass d'Action Logement peut le financer, dans la limite de 1 200 €.

La révision du loyer

Le loyer peut être révisé une fois par an, uniquement si une clause du bail le prévoit. La hausse est plafonnée par l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). Elle est interdite en métropole pour un logement classé F ou G dont le bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022. La révision n'est pas rétroactive.

L'état des lieux d'entrée

Faites-le avec soin, pièce par pièce, en bonne lumière. Vous pouvez encore demander à le compléter dans les 10 jours qui suivent, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage.