Entretien et rénovation du logement : un partage des responsabilités

Une fuite sous l'évier, une serrure qui coince, une chaudière en panne : qui doit payer ? La loi répartit clairement les rôles entre le locataire, chargé de l'entretien courant, et le propriétaire, responsable des travaux plus importants.

Ce qui revient au locataire : les réparations locatives

Les réparations locatives correspondent à l'entretien courant et aux petites réparations, pendant toute la durée du bail. Vous pouvez les faire vous-même ou les confier à un professionnel. Exemples fréquents :

• Portes et fenêtres : graisser les gonds, remplacer les petites pièces des serrures, refaire une clé perdue.
• Murs et sols : petits raccords de peinture, rebouchage des trous, remplacement de quelques lames de parquet.
• Plomberie : joints et colliers des canalisations, joints des robinets, détartrage des sanitaires.
• Électricité : ampoules, interrupteurs, prises, fusibles.
• Chauffage : entretien annuel de la chaudière (sauf mention contraire du bail), ramonage.
• Extérieur : entretien courant du jardin privatif, nettoyage des terrasses, dégorgement des gouttières.

Ce qui revient au propriétaire

Le propriétaire doit réaliser tous les travaux qui ne sont pas des réparations locatives, notamment :

• les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement ;
• les travaux d'amélioration, y compris de performance énergétique ;
• les travaux pour respecter les critères de décence ;
• l'achat et l'installation du détecteur de fumée initial, le curage de la fosse septique.

La vétusté, une notion clé

Même une petite réparation peut relever du propriétaire : lorsqu'elle est due à la vétusté ou à la force majeure, elle est à sa charge. Par exemple, si des canalisations usées provoquent une fuite, prévenez le propriétaire : c'est à lui de réparer. À l'inverse, les travaux rendus nécessaires par votre faute ne sont pas à sa charge.

Pour éviter les débats en fin de bail, vous pouvez convenir avec le propriétaire, à la signature, d'appliquer une grille de vétusté.

Si le propriétaire ne fait pas les travaux

• Continuez à payer votre loyer : vous ne pouvez pas vous faire justice vous-même.
• Prévenez le propriétaire, puis mettez-le en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Sans accord dans les 2 mois, saisissez la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice ; cette étape est obligatoire pour un litige jusqu'à 5 000 €.
• En dernier recours, le juge peut contraindre le propriétaire à agir et vous accorder des dommages et intérêts.

Les travaux réalisés pendant le bail

Le propriétaire doit vous notifier les travaux à l'avance. Si le chantier dure plus de 21 jours, il vous doit une baisse de loyer proportionnelle à sa durée.

La clause travaux

Si le logement n'est pas en bon état d'usage à l'entrée, le bail peut prévoir que vous réalisiez certains travaux aux frais du propriétaire, en contrepartie d'une réduction temporaire du loyer. La clause doit préciser la nature des travaux, les modalités de déduction et sa durée. Elle ne peut pas porter sur la mise en conformité aux normes de décence.